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物业管理与房地产开发的关系

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发表于 2009-9-8 17:35:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

物业管理与房地产开发的关系



   中国房地产市场经过近十几年飞速发展,规则已日趋成熟,在这其间有相当一部分缺乏开发能力、靠投机取利、经营管理差而又不能及时调整的房地产公司已经被淘汰。那么在对于经过激烈角逐生存下来的企业如何在日趋成熟的房地产开发市场中占有较高的份额,并取得较大的利润,是摆在众多开发商面前的课题。随着住房制度的改革,消费者对于“住宅”的观念已发生了巨大的变化,从过去的“生存”型住宅,过度到“舒适”型住宅,现在已经有相当一部分正在向“度假型”或“养老型”住宅转变,银滩的住宅大部分是属于后两者。几年前在一线的大城市,房地产开发商只要是盖了楼基本上是“皇帝女儿不愁嫁”,现在消费者购房已变成“皇帝选附马”了,位置、价格、环境、户型、质量、售后服务和物业管理无一不在整体考虑之例。尤其是消费者目前把环境和物业管理开始作为重要参考条件的时候,就引出了我们下面的话题,即:如何从房地产开发的战略角度看待物业管理,或者说从物业管理行业的发展趋势看物业管理与房地产开发的关系。

   大家知道,我国物业管理行业的发展是伴随着中国房地产开发的市场化而逐步形成的。事实上,在早期我国大部分物业管理公司都是由房地产开发公司派生而成的,它是两个相对独立的经济实体。房地产开发公司在日益激烈的竞争中生存发展,必将对售后服务以及消费者对房屋的最终检验和评价给予足够的重视。这就要求其先期委托的物业管理公司以优秀的服务管理促销;以良好的售后服务化解客户对工程质量以及遗留问题的种种不满,进而保证自己的行业品牌和社会声誉,这已成为优秀房地产开发公司的重要发展战略。正因如此,大多数房地产开发公司必然涉足物业管理市场,以确保自已的品牌形象。从根本上讲,物业管理市场的竞争也是房地产市场竞争的延续,物业公司服务管理的好坏,也必将关系到房地产开发公司的生存发展;反之,房地产开发公司开发质量的优劣、对物业管理支持的力度大小和重视程度,也必将关系到物业公司的管理形象和生存及发展,继而影响到开发商的品牌声誉和经济效益,二者是相辅相成、密不可分的。


   正是因为“房地产”这一特殊产品的市场化,其必然导致该产品售后服务的市场化,即物业管理的市场化。正象任何新生事物一样,物业管理市场也必有其发展规律,其不断蓬勃发展之时,也就是其逐渐成熟、规范管理之日。


   对于物业管理特别是住宅小区的物业管理而言,其服务经营的好坏不仅关系到物业管理公司本身的发展,也关系到房地产开发公司的生存发展,更关系到众多家庭的幸福和社会安定团结的大局。因此,国家对住宅小区的物业管理给予了高度重视,制定了一系列物业管理规定,并成立了专门机构进行行业管理,视物业管理公司不仅是一经营实体,更是一社会服务保障实体,因而对小区物业管理公司的服务质量、收费标准、行业规范实行严格监督,每年都要进行一次资质审查。


   由于北京和一些一线大城市的住宅小区实施专业化物业管理的时间已有十四五年,行业管理已较为规范,尽管问题和矛盾依然很多,但已逐渐趋于理性化。但就银滩而言,大多数物业公司都存在组建时间短、底子薄、基础差、缺少物业管理经验和物业管理人才的问题。面对着目前大部分业主都来自于物业管理较为成熟的大城市,已经较为成熟的消费观念与银滩尚未完善的政策法规及运行机制形成了比较尖锐的矛盾实属不奇怪,也在情理之中。

   现在大多数物业公司不但一方面要承担着保障开发商“售后服务”和维护开发商行业声誉的重任;同时又面临着物业管理市场竞争的日趋激烈、以及物业管理市场日益规范的多重压力,这些也与当前物业公司成为关注焦点和投诉热点不无关系。物业公司只有尽快确立自己现实而科学的发展战略,坚实而快速地打好基础、抢占物业竞争的制高点,才有可能真正在物业竞争领域立足、生存、发展,进而为其委托管理的开发商长期稳定、健康发展做出应有的贡献。

   虽然目前绝大多数小区前期的物业管理是由开发商指定的物业公司承担的,但现在的必然趋势是:小区业主委员会成立后,能否继续委托该物业公司进行物业管理的决定权在业主委员会,而不是开发商。根据行业明文规定,小区物业管理的最高权威机构不是物业公司,也不是开发商,而是业主委员会。这就迫使物业公司和开发商必须规范其行为,否则即使是顺利完成过渡,并最终得到了业主委员会认可,但其管理必须受业主委员会的监督。届时,开发商和物业公司的行为准则肯定会受到制约,这对物业公司和开发商同时都是严峻的考验。


   面对现实,无论开发商和物业管理公司都应该重新审视一下现有的做法,是否与规范化管理要求相一致。如差距较大应立即进行调整,尽快与成立业主委员会后的规范化管理要求相接轨。从现在起,就要把正在实施的和即将实施的项目,按要求进行规范,在这其中尤其要注意以下三个方面:


   1、在开发建设阶段,对“硬件”设施的规划、设计、施工和配套工程要通盘考虑,要对消费者日趋高涨的环境要求和配套服务设施予以高度重视。


   2、物业公司内部要加强管理,在服务意识、服务态度和服务质量上要与达标规范相适应,要逐步形成相对独立的运作体系并与未来的运作模式相接轨。


   3、开发和建设环节要尽可能避免留下大的遗留问题,应努力把问题解决在物业验收接管之前。这样,既可以使物业公司从业主入住开始就把主要精力用在为客户服务上,同时让消费者一入住就有一个温馨而满意的环境;也可为物业公司与业主迅速增加亲和力和信任度奠定原始基础。


   另外,就遗留问题而言,有些由物业公司接手完成可能顺畅一些,而有相当一部分遗留问题由物业公司接手去做,难度要相对大得多。一是关系要重新接、人情要重新磨合;二是由于物业不是甲方,在经济上不能制约对方,说话的份量和力度就相对小得多。所以要是半途接手完成某件事可能要多付出几倍的努力和时间才能解决。


   现在既然许多房地产开发商已经把物业管理作为整个开发体系中的一个重要环节,就一定要从整体考虑,给其一个发展空间。许多事情要从全局出发,认清开发与物业管理的关系。既不能因物业公司服务管理不到位影响到房地产主业的发展,也不能因房地产开发的的某些局部利益影响到物业管理公司的长远发展。


   物业管理作为房地产开发的一个重要组成部分,应该为开发商解忧并处理好善后事宜,但开发也应从整体利益考虑,在前期一是要把好质量关,二是对买方或合作方提出的附加条件要慎重权衡。虽然对于某些环节一时的疏忽或失误,物业公司可以通过努力给予弥补,但有些问题则需要相当长的一段时间去消化,去做工作,就是那样还未必能够圆满解决。


   物业管理公司同房地产开发公司一样,也同样需要高素质的人才。一流的服务,要有一流的高素质人才,这是企业发展的必要条件。物业公司的生存发展,虽然无需大的资金投入,但却需要优质的人力资源投入,需要大量现代科学管理投入。可以说物业公司的竟争实力、发展实力,主要靠的不是资金实力,而是管理实力和人才实力。物业公司管理水平的高低,将直接决定着物业公司的成败,同时也直接影响着房地产开发公司的声誉和经济收益。


   为了能够顺利实现房地产开发的总体发展战略、树立良好的品牌形象,必须首先建立高度统一的管理理念;高效、优质的服务保障体系;建构全面、深入、细致和规范的现代管理模式和运行机制,只有这样,才能够有效维护和扩大房地产开发商及其委托的物业管理公司,在房地产开发领域的行业信誉和社会声誉。


                                               蓝天碧野

                                          2009年9月8日(重新修订)










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拜读专业级大作,受益匪浅。

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业内行家的分析就是不同凡响!

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回 楼主(蓝天碧野) 的帖子

既专业又有水平,同意蓝天碧野的观点。

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行家就是行家,太精彩、太有水平了。佩服!
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