搜索
热搜: 天津 北京 火车
查看: 1053|回复: 11
收起左侧

深扒中国楼市的惊天悬案:房价到底涨还是跌

[复制链接]

6663

主题

1万

帖子

1万

积分

15.海豹

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15

精华
2
威望
0 点
银滩元
31303 个
贡献值
33381 点
银滩币
2 个
时长
2269 小时
发表于 2017-5-17 11:16:43 | 显示全部楼层 |阅读模式

房价未来发展如何?不同人有不同说法。本文作者从房屋空置率的角度测算和讨论未来房价发展趋势。在未来,不动产登记完全覆盖之时,房价走势就会十分清晰,一目了然。

这个题材,其实笔者很早就想写,一直也没碰到合适的由头,这两天恰好看到一个,就把笔者曾经看到和自己想到、理解到的给大家分享一下。

国土部解惑

这个由头来自界面新闻的报道:

针对当前一二线热点城市地价、房价过热的现象,国土资源部规划司司长庄少勤指出,供地数量与住房价格并没有必然的关系。他说,房价上涨缘于多个环节的综合因素,其中一个重要原因是住房供应体系:“房价过热的城市,往往是大量投资性需求尚未得到合理抑制,干扰了市场。”

“据我们了解,全国范围内的土地和住房供应基本能够满足人们对居住空间的需求。”庄少勤进一步指出,在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。

尽管国土部说了,供地数量与住房价格没有必然联系。但从实际行动来看,为了帮助抑制住房价格上涨,国土部还是出台了相关规定,要求各地根据当地的情况增加土地供应。

此前,国土部、住建部联合出台的调控政策规定,各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。

国土部和住建部等部委,应该掌握着全国最为详实和权威的土地、住房数据,因此,他们说目前的土地和住房供给能够满足人们的居住需求,那很有可能就是这么回事。然而,他们也说了,住房需求能满足,但是投资需求无法有效抑制,换言之,就是目前的房子买来投资的,相比于买来住的可能要更多。

到这里就点出了笔者题目中的疑问,如果目前买房子拿来投资的人相对更多,那么从居住的角度来说,是不是意味着中国目前已经不缺房子了?

如果这个问题得到了确认,那么大家可以想想一下,未来一旦投资(投机需求)主动或被动退潮的时候,对房价会有多大的影响。加之,在未来增加的土地供应以及还没盖完的房子后续还会提供更多的房屋供给给市场的情况下,那么当下缺不缺房子的问题就更值得探讨了。(每一次楼市上涨,笔者都会有一个困惑,就是哪里凭空冒出那么多的买房需求,为何楼市不火的时候一直没有?)

下面就进入主题,中国到底缺不缺房子。



中国楼市最大的疑问

探讨这个问题,我们就得引入一个“空置率”的概念。根据百度百科的定义,空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率多少是健康的呢?

据上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授提供的数据,美国住房空置率长期保持在较低水平。即使美国楼市最差的2007-2008年,自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低,荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%,法国为6%左右,德国约为8%。

也就是说,根据发达国家的标准,空置率在10%以内都算,比较合适。老龄化越严重的地区,空置率相对越高,比如德国是8%,日本最新的数据超过13%。

那么中国的住房空置率处在什么水平呢?

据笔者所知,关于中国的空置率,有如下几个统计数据供大家参考:

第一个是:中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据:

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市,即重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看,三线城市住房空置率最高,为23.2%

这里有一个链接,可以看到具体的详细数据。

http://finance.huanqiu.com/pictures/2014-06/2737657.html

第二个是:腾讯在2015年5月发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》:

中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一、二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,目前一线城市空置率22%,二线城市24%。

笔者找到了该报告,截取几张图片给大家看一下。该报告是腾讯在196个城市统计了50万人调查的报告:





第三个是:方正证券在一份研报中调查的结果:





第四个是:笔者自己根据国家统计局的数据和其他书籍、报纸的资料间接分析出的结果。

1985年,我国曾经做过一个70万人参加的城镇住房抽样调查,该调查显示全国住房面积为46.76亿平方米;

根据国家统计局的数据,从1996年开始到2015年,已竣工的住宅总面积是305亿平方米。1985年到2015年数据空缺,从一些资料上看每年销售面积为1000万平方米,那么现在直接就用销售面积来替代,这十年为1亿平方米(实际竣工的面积肯定更大)。

国家统计局的数据也显示了2016年全年以及2017年前三个月的数据,2016年全国已竣工的住宅总面积为7.7亿平方米,2017年前三月竣工面积为1.65亿平方米。



把上面的所有住宅竣工面积加在一起一共是361亿平方米。根据国家统计局的数据来源,其统计范围是全部房地产开发商,按照常理来说,应该不会有太多的开发商在农村开发住宅,农村的房屋一般都是自建房,所以,我们可以把361亿平方米的竣工面积近似看成是全部城镇住宅竣工面积。(注:这都是记录在册的合法住宅,没有产权的住宅还没有包含在里面)

据国家统计局数据,目前城镇人口为7.7亿,以这个人口计算,人均居住面积是46.8亿平方米,如果把流动人口,也就是农民工兄弟算进去,那么一共是10.5亿人,此时的人均居住面积是34.38平方米。

按照惯例,人均居住面积达到30平方米就已经是宜居了,所以无论是34.38平方米,还是46.8平方米的人均居住面积,都已经远远超出了正常的宜居平均面积。换算成空置率的话,前者(即34.38平方米)是11%左右,后者有点太大了,不敢想!

无论是哪一种分析或者调研,得出的结论都是我国目前的房子不仅是充足的,且就整体而言是过剩的。

从暴哥给出的统计局数字可以看到,目前还有近60亿平方米的房子还在建设中,加上各个主要城市新增加的土地供应,不难想象未来还会有更多的房子被建设出来提供给市场。

那么,如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给,这房价会如何?而存量房目前仍然处于一个过剩的状态当中。

这时候有朋友会说了,整体过剩,不代表局部过剩,尤其是一二线热点城市,还是缺房子。这个问题辩证来看,从居住的角度来说,一二线城市够不够其实很难说。因为从人均的角度出发,一线城市已经满足了,甚至超过了30平方米的宜居面积。

而未来除了新增的房屋和土地供给之外,笔者认为150公里半径之内,在高速交通轨道的连接之下,一二线城市半径早已超出了目前的覆盖范围。雄安新区的出现,正是在150公里半径之内,由政府强力推动的房地产解决方案之一。

那存量人口博弈阶段,这些地方即使能够吸引人潮涌入,恐怕也难敌新增加的供给以及快速轨道覆盖下跨城市新增居住供给。

这么一来,与人口,也就是刚性需求相比,我国无论整体还是局部的空置率可能会越来越高,如果没有投资性、投机性需求的填入,这房子恐怕真的要在老龄化、少子化的未来成为像马云嘴里所说的,“和大葱一样,随便买。”

日本答案

笔者此前多次列举从日本的人口结构变化来分析中国未来楼市可能出现的走势。其实,按理说每个国家有不同的国情,不应该统而论之,但确实中日两国的发展轨迹太过相似,相似到你难以置信。

相比于中国,日本的人口密度要大得多,所以相对的,无论从刚性需求还有投资需求,日本都应该要比中国更紧凑。

日本从房地产泡沫破裂的那一天,所谓刚性需求和投资需求都被验证是一个伪命题,即使经过了这么多年,印了这么多的钱,房地产的需求仍然没有上来。从空置率来说,日本的住房空置率是伴随着经济上升一路上升的,也就是盖房子的速度远远超过刚性需求,大量的住房被投资、投机性需求占据,越往后越是这样。

从90年代出开始,当日本购房需求最旺盛的人群,即20~64岁人群占比达到顶点的时候,(1993年左右)恰好日本整体住房的空置率接近10%的警戒线。





日本房地产泡沫最后的结果大家想必都知道,笔者不再多说了。

回看中国,在人口老龄化问题没有看到逆转时候,在2015年左右,劳动力人口见顶。



而住房空置率可能在2013年已经超过了20%,目前整体依然在10%以上的水平。

住房新属性

曾经有学者说,中国的住房空置率在20%左右是合理的。这个论调笔者不知道是怎么来的。但是以目前的楼市情况来看,当越来越多的人把买房看作是投资、投机的时候,这本身就已经说明,刚性需求已经很难跟得上我们发展房地产的速度了,大量的房子被投资者们占据。简而言之,房地产市场更多的可以看做是一个投资市场,而非居住场所。

空置率的另一面是自住房拥有率,这个数字大家要是查一查也不少,从几年前开始,国内国外就已经报道中国自住房拥有率情况,几乎可以说达到了每户一房,居者有其屋的水平。

下面是外媒在全球主要国家所统计的住房拥有率,可以看到(红框内)的中国住房拥有率已经超过90%。



空置率超过10%(甚至20%),住房拥有率同时超过90%,这意味着什么?还是说我国住房市场投资属性和投机属性越来越强。

看看近期,在一二线城市通过行政手段强力制约下的楼市发展情况:



前四个月,住户部门的中长期贷款(基本上是房贷),平均涨幅超过35%,大量的三四线城市住房被购买。很多看多房地产的人可能都看不懂,目前这个楼市的发展。确实,相比于一二线城市,这些需求是哪里来的呢?

大家都知道现在市场钱比较紧,很多人都想着央行给点水喝,但是从今年的房贷数字来看,似乎钱从来不曾少过。

靠人,房子或许填不满;靠钱确实绝对能填得满。因此,其实未来的房地产发展只要看钱多钱少,看银行的管控力度就足够了。其他的行政手段,可能更多的作用是,通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。

尾评

有的时候,大家希望政府多供应土地,多增加供给,短期来说这招可能对减轻人们的焦虑感和预期有一些作用。但就像国土部所言,土地供应和房价没有直接联系,当我们的人口继续变老,对于住房的有效需求继续变低的时候,大家想过没有,这些新增的房子和土地所贡献的房子和我们日益走低的需求之间的差值会越来越大。也就是说,房子会越空越多。

任何投资都讲究一个度,如果超过了一定的界限,往往会适得其反。笔者不想太过于直白,但是维持房价的根本是有效需求,有效需求枯竭了,靠投资或者投机,这市场不健康的状况终归是有极限的。

最后笔者想说,不动产登记完全运行的那一天(预计2018年前),可能也就是我们自1998年住房商品化元年以来,第一次能够获得确切的住房空置率之时,到时候,真的想知道结果究竟如何。


6663

主题

1万

帖子

1万

积分

15.海豹

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15

精华
2
威望
0 点
银滩元
31303 个
贡献值
33381 点
银滩币
2 个
时长
2269 小时
 楼主| 发表于 2017-5-17 11:18:32 | 显示全部楼层
中介关闭潮:3年一轮回 2017楼市还能有多惨?

交织着国人爱恨情仇的房地产行业,正经受前途未卜的“生死劫”。刚传出的中介关店潮,折射出北京二手房市场的惨淡景象。

这个靠天吃饭的“泥腿子”行业比起群雄围猎的新房市场,也轻松不到哪里去。一方面顶着政策监管压力,一方面遭遇订单暴跌的经营困境,中介们何时才能挨过这个楼市凛冬,还是未知数。

几乎同时,全国多地银行上调房贷利率甚至停贷,提高买房人的入场门槛。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。种种迹象表明,这已衍化为一场全方位、无死角的调控,而它的“药效”来得可能比预想中更强烈,也更持久。

编 辑 | 叶不悔

来 源 | 正和岛(ID:zhenghedao)

在楼市遇冷、严查市场的背景下,房地产中介经受的“生死劫”成为当前房地产行业的一个缩影。

近日,关于中介“关店潮”的消息甚嚣尘上。《证券日报》据北京住建委提供的数据称,受北京“3·17”新政影响,目前除中介自行关闭138家门店外,另有520家中介机构及门店被查处。

一名房地产中介人士曾对北京青年报记者表示,他从业10多年以来,从未遇见过如此大规模的整顿风暴。有人甚至用“史诗级别”来形容北京这一轮房地产调控。

01

楼市变天!

“靠天吃饭”的中介,日子并不好过

一直以来,二手房作为楼市的风向标而备受关注,尤其是在以北京为代表的一线城市,伴随供地减少、新房市场豪宅化,二手房市场(也叫存量房市场)就成了主力军。由此,中介关店潮对舆情的影响已经超出了事件本身。

首当其冲的一个核心问题是:“链家门”关闭门店,究竟是源自监管压力,还是经营压力?

3月23日,市住建委曾召集链家等北京市十大中介机构负责人,进行集体约谈,主旨在于规范中介机构的行为,落实正在实施的楼市调控新政。

从公开报道的内容看,关闭门店是因监管主动进行合规整治,这属于情理之中,意料之内,但却一定不是真相的全部。

购房者寄望于新政的严苛,能让高昂的房价有所低头,因而放缓了买房的步伐,而二手房交易中的卖方,则更不希望在房价下降的预期中做赔本买卖,索性将房产出租。对于房产中介而言,成交量就是生命线,但在买卖双方收紧的夹击中,他们的日子不好过。

梳理新闻报道可以发现,北京部分地区二手房价格环比已经开始出现下跌,北京这种超级一线城市,即使能保持“有价”但“无市”,对于中介这种以量为生(依靠撮合成交收取中介费)的行业,无疑是致命的。

正如网络作者“三个火枪手”所说,“如果有钱赚,谁会因为所谓的监管去关店啊?政府监管又不是第一次了。核心还是生意没法做了。”

方正证券房地产首席分析师夏磊眼中,一些大型地产中介机构相继关闭门店的做法是比较理性的。2016年房地产市场的成交量预计在今年和明年都不会再重现,而在楼市去年持续火热过程中,地产中介的快速扩张也为其自身背负了很多硬资产,所以,关闭门店的做法不能说是对未来地产前景的恐慌,说其是理性的抉择可能更加合适。

02

过往中介关店潮,

楼市最好的晴雨表

实际上,中介关店潮并非像某些新闻里描述的“首次出现”,在2008年至今的近10年里,类似情形已经多次上演。

第一波:2008年

时代背景:全球金融危机,楼市量价齐跌,多项数据指标降至冰点。

事件缩影:当时北京规模最大的房产中介——中大恒基关闭了40余家门店。

市场水温:2008年北京二手房市场成交量仅7万余套,与2017年9.7万套相比,下滑幅度高达近25%。

第二波:2011年

时代背景:受“京十五条”调控影响,二手房成交量大幅下滑。

事件缩影:北京二手房中介关闭门店约1000家左右,门店已经连续7个月关店百家以上。上海二手房中介门店从高峰时有1.8万家,下降至1.2万家。

市场水温:北京二手房月均成交8000套左右,与去年相比大约下降50%。10月上海二手房成交仅8103套,同比下跌40%。

第三波:2014年

时代背景:受“国五条”调控影响,楼市从“黄金时代”转向“白银时代”,新房和二手房同时陷入冰冻期。

事件缩影:继传出上海大型中介机构裁员消息后,北京中原地产大规模收缩郊区门店,转而主攻城区,另一大品牌中介21世纪不动产也传出了压缩在京门店的消息。

市场水温:2014年上半年,北京全市二手住宅网签量仅4.4万套,环比大跌34.4%,同比大跌53.5%,市场成交量大幅萎缩至2009年以来的最低谷。

第四波:现在

时代背景:北京“317”楼市新政,中介整顿力度加大

事件缩影:链家累计关闭近87家门店,其中治理开墙打洞关闭门店34家,关闭学区内门店9家,关闭商办小区边门店44家。

市场水温:2017年4月,北京二手住宅共成交16794套,环比下降35.12%。

03

全方位、无死角调控,

“药效”可能远超你想象

与这轮中介关店潮并行的一个消息也需要注意。据中原地产统计,4月以来,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房贷利率上升,占比22.89%,目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

迄今,房地产调控政策出台的次数之多、力度之大,超过了以往。截至目前,全国已有超过55个城市发布了各种调控政策160多次。如果从2016年9月30日开启的全国19城调控潮正式算起,这波房地产周期的调控持久战已经打了7个多月。

以北京为例,3月17日以来,房地产市场调控先是住房信贷收紧,实行认房又认贷、提高二套首付比例、降低贷款最高年限,接着又对非京籍购房纳税严格按连续60个月计算。再然后,“认房认贷又认离”,离婚一年内申请贷款按二套房贷算,并对过道、车库、廊等异型房实行“三不政策”,3月26日又严格商办销售。60天内,北京连续出台十余项措施调控房地产,招招剑指投资投机性炒房。

可以说,这是一波以北京为轴心的全方位、无死角的连环调控。

“3月份开始的这一轮楼市调控,主要政策就是恢复认房又认贷,从市场交易情况来看,各地楼市快速降温。”中原地产分析师张大伟认为,楼市成交“退烧”后,预计房地产信贷政策的收紧将使得市场成交继续回落。

关于房贷收紧的态势,北京市房地产业协会秘书长陈志表示,通过收紧金融杠杆可以压抑市场购买冲动与杠杆投资,防范超越市场承受能力的资金风险。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,北京作为楼市风向标看,未来很长一段时间内的政策都将是从严趋紧、毫无松动可能的,所以市场的降温趋稳已成定局,而房价也将再无上涨的空间和动力,进一步下滑是大势所趋。

“调控来调控去,调控毕竟是短期的效率,本轮调控是和整顿相结合的,主要是因为有些害群之马捣乱,包括一些开发商、中间商,所以才会有整顿市场。” 住建部住房改革专家委员会副主任顾云昌指出,为改变现状,中央和地方的领导小组会,都提出来要进行供给侧的改革,要建立房地产的长效机制。房地产市场具有周期性,不是市场健康就不需要长效机制,必须把调控和长效机制结合起来。

视线拉回去年12月,中央经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性。随后,北京政府表态2017年严控房价,做到环比不增长。从春节后,全国房地产市场陆续出台的一系列措施来看,本轮调控的意义也许比多数人预想的更深远。

中央经济工作会议明确提出,将防控金融风险和资产泡沫作为2017年宏观经济政策的主要目标。由此可见,中央对防控金融风险和资产泡沫问题的重视,当中必然包括房地产泡沫问题。

其实,本次楼市调控思路还体现了中央对供给侧结构性改革的决心,这将有助于我国经济增长能够摆脱对房地产市场的过度依赖。

“如果你不能用新的思维看房地产市场,你将再一次被市场愚弄。”去年“9.30”以来,马光远一直坚持“中国房地产的天变了”,当前中国房地产的基本面、房地产调控政策的方向性转变,以及未来关于房地产的制度构建的出发点都和过去完全不同。

在房地产已经到了历史高位的情况下,政策和行业将面临新的挑战,比如,如何面对存量房的市场。“在这种情况下,政策也好,制度建设也好,甚至房地产这个产业的初心都和过去完全不同。如果简单拿过去的思维去研判政策和市场,势必得到非常荒谬的结论。”马光远说。


回复 支持 反对

使用道具 举报

6663

主题

1万

帖子

1万

积分

15.海豹

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15

精华
2
威望
0 点
银滩元
31303 个
贡献值
33381 点
银滩币
2 个
时长
2269 小时
 楼主| 发表于 2017-5-17 11:23:59 | 显示全部楼层
三年内禁止卖出,炒房彻底被堵死,房价暴跌?或弃房出逃!

房价降不降看北京,一直以来北京以及北京周边的房价一直是全国关注的重点!基本来这次的调控所有政策都是从北京先开始,再全国推广开来!

4月北京二手住宅市场量价齐跌,不仅网签套数下滑超三成,成交价格更是由升转降,跌幅达6%,结束了2015年底以来连续上涨的趋势。





而此次房贷利率的调整,对目前整体市场下行的趋势起到雪上加霜的作用,交易量减少、价格稳中有降的趋势在5、6月份甚至更长时间会得到延续。

在北京周边调控近日也再次升级,对能够提供当地3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房,同时新购住宅3年内限卖。

炒房彻底被堵死了!分析认为,接下来还很有可能会出现退房潮。据了解,在环京楼市中除了有中介大量参与楼市的投机之外,还有其他大量的投资客。





据固安某楼盘的负责人表示,他们的项目中,投资客的比例至少占到了总数的一半以上。但在出台新政之后,预计将会有不少客户选择退房,毕竟其中有不少外地客户都没有3年社保,我们也在想办法,尽量把这批客户的都办了。

此外,有业内人士告诉记者,近期在环京、环雄安区域买房的人群,如果不符合新的购房资格,且还没有通过网签的,即便签署了购房合同支付了购房款,也可以进行无条件毁约。

现在要卖或还来得及,降价10%到20%卖,也许还能卖得出去!等真正跌开了,就难了!


回复 支持 反对

使用道具 举报

6663

主题

1万

帖子

1万

积分

15.海豹

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15

精华
2
威望
0 点
银滩元
31303 个
贡献值
33381 点
银滩币
2 个
时长
2269 小时
 楼主| 发表于 2017-5-17 11:26:53 | 显示全部楼层
本帖最后由 斯巴达克斯 于 2017-5-17 11:27 编辑

真相曝光!楼市已沦为赌场,谁会是最后一棒?

前几日,央行通过中期借款便利,单日再次向市场投放4600亿资金,同时也否定了缩减资产负债表的传闻,让货币政策的松紧度,再次模糊起来。

1

关于中国的货币政策到底是在紧缩还是在宽松?

不发生系统性的金融危机,这是今年经济工作会议已经确定的战略性目标,是当前所有工作的重心。一切金融政策和金融管理,都要服务于这个大目标,这是刚性的要求。而市场上流动性的持续紧张,已经发出了报警信号,呈现出了金融危机的架势。

一、股市扛不住。短短18个交易日,股指从最高的3300点左右,大跌到3000点,股票市场就无故蒸发4万亿,人均亏损超8万,有1800只股票创2638点以来新低,很多人账面亏损已经达到了30% ,基本上是股灾4.0版的预演。再不注入流动性,股市可能崩盘。

二、债务危机重现苗头。市场上流动性紧张,必然会推高银行同业拆借利率,当前已经导致了国债价格大跌,国债收益盈利大涨,地方政府和企业发行债券的成本必然上升,债券到期兑现支付的压力也必然加大,就像3月份的山东企业集体债务违约一样,流动性收紧会成为很多负债高企公司的绞索,引发资金链断裂,很多地产公司业也会陷入这种危机。一行两会如果继续坚持降杠杆,整顿金融市场,必然会引发债务危机,后果不堪设想。

三、银行风险。地方政府、房地产开发商和企业是银行放贷的主要对象,一旦上述主体出现债务违约,银行的风险必然会集中暴露。商业银行作为现代金融的中枢神经,如果因为借贷主体无法还贷而出现资金链断裂,系统性的金融危机也就不远了。辽宁辉山乳业100亿债务出现问题,牵涉到23家银行,这只是银行债务问题的缩影。急速攀升的不良贷款问题,一直海外机构认为中国会发生金融危机的重要依据。

不管是股市、债券还是银行,在这个长长的链条上,任何一环的断裂,都会引爆系统性的金融风险,这个责任是一行三会所承担不起的。

在舆论和各路力量的呼吁下,5月12日9时46分,央妈重启大撒钱、大放水模式,市场终于等来了麻辣粉—MLF(中期借贷便利)落地的好消息。

中国人民银行公告称,2017年5月12日,人民银行开展MLF操作4590亿元,无逆回购操作。其中,6个月期MLF操作665亿元,1年期3925亿元,操作利率分别为3.05%和3.20%,与前期持平。

相比2016年1月份历史记录保持者4100亿,一不小心,央妈就撒出了单日净投放历史之最。在资金利率已然走低的背景下,央行超意外主动注入流动性,说明央行在试图缓和前期金融监管政策对金融市场造成的负面冲击,极力进行补救,防止金融危机被提前引爆。

只是这种时紧时松的货币政策,到底会将中国经济推向何方?谁也说不清楚。

2

缩表还是扩表?货币真的在紧缩吗?

按理说,在当前美联储加息和缩表的双重压力下,美元的回流会呈现出加速度的态势,大陆的外汇占款流出也会呈现加速度的态势?

央行提前启动金融整顿和去杠杆,提前缩减资产负债表,就是在在提前控制资产泡沫,降低金融风险,就是在大风暴到来之前,提前卧倒,以防被卷走的一个非常明智的措施。

今年2月和3月,人民银行资产负债表较1月分别下降了0.3万亿元和1.1万亿元,引发了社会对货币市场流动性的关注。很多媒体已经在为央行唱高调,他们认为,在中美这场货币大战前夕,央行已经提前启动缩表,先发制人,整顿金融市场秩序,降低杠杆,应对美元加息带来的冲击。

可惜事与愿违,中国人民银行5月12日晚间发布今年第一季度货币政策执行报告,回应近期有关“缩表”问题的讨论。央行表示,中国央行“缩表”并不一定意味着收紧银根。4月份,人民银行资产负债表已重新转为“扩表”,将那些怀有美好愿望的媒体和民众的脸,左右抽肿得老高。

吸毒上瘾的人,戒掉谈何容易。当前楼市价格居高不下,股市和债券市场求水若渴。过惯了宽松日子的人,是过不得紧日子的,导致本次央行把持不住,继续大放水,掉头走向货币贬值的末路。

3

未来房地产是继续涨上天还是坠入地?

蜜财富 作者:蜜姐

保证债市和商业银行的流动性充足,保证不出现大规模的债务违约,以免将商业银行推向倒闭破产的境地,这应该是当前央妈防止系统性金融危机的核心举措。

至于说股市,由于其和银行的关联较松,其对银行系统的威胁,远远小于债券市场,股市的暴跌,对散户的韭菜收割效应,远大于对金融系统的威胁,所以这个不是政策保护的重点。从这点来看,短暂幻想的牛市已经结束,股市的下行应该不可避免。

当前楼市调控异常严厉,但是最终目的是在保持成交价格不大幅下降的情况下,在保持土地财政基本稳定的情况下,继续推进限售措施,将流动性锁死在楼市里,为央妈继续执行大放水的政策腾出空间。

个人判断,通过限购、限贷、限价、限售四限措施,加上楼市上涨尾声的示范效应,配合上宽松的货币政策,基本达到了楼市的调控目标。按理说,只要央妈继续实行大放水的策略,商业银行对地产商的资金支持就不会终止,在国家和媒体去库存的合力下,开发商的现金流是不会出现问题的,民众的购房热情还会继续高涨,地方政府的土地财政还会继续红火…


回复 支持 反对

使用道具 举报

6663

主题

1万

帖子

1万

积分

15.海豹

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15

精华
2
威望
0 点
银滩元
31303 个
贡献值
33381 点
银滩币
2 个
时长
2269 小时
 楼主| 发表于 2017-5-17 11:28:54 | 显示全部楼层
21世纪经济报道 作者:钟伟

如何看待中国的绝对房价?

已经不低了。尽管中国有聚敛储蓄率高、经济成长快、人地矛盾大等因素,但房价贵是不争的事实。在京沪一线城市房价滞涨时,炒房客将眼光转向了绝对房价不高的三四线城市,甚至不少银行也希望将个人房贷业务的重点布局在地县。这种期待可能是徒劳的。一线城市的房价是标杆也是榜样,如果榜样难以光彩照人,那么小县城炒房风气转向只是迟早问题。何况严峻的现实是,去库存化迟缓的区域恰恰是在三四线。

如何看待中国的相对房价?

我在去年于《21世纪经济报道》的分析地产泡沫的长文中指出,一线房价已经很高了。

中国70个大中城市的房价收入比高于50倍,商品房租金收益率低于2%,以京沪为例,300万元一套的住宅已十分罕见,假定其每年涨5%便是15万元,这已远远超出了京沪中等以上收入白领的月薪。每平米动辄10万以上的所谓豪宅区,小区内往往遍地都是胡乱停放的电动车、自行车、老年代步车,这种高房价下极其廉价的出行方式畸形地结合,鲜明折射了泡沫特征。

如何看待中国房地产的发展阶段?

未来房地产可能也是稳中趋缓。尽管中国城市化率仍然不高,仍有7亿农民,但涉及三农的政策基调难以发生剧变,加之保障房建设的巨大力度,使得房地产市场逐渐从总体供不应求转向供应过剩。即便买房机会仍存,也是局部市场和特定物业的机会。例如一线城市核心区域的机会,以及人均住宅、商业和物流面积尚未饱和的少数城市的机会。在中国大地随手买套房都赚大钱的时代已经结束了,以后精挑细选买房的难度也在增加。

如何看待中国房地产金融风险?

有舆论指出中国楼市市值相当于GDP的411%,比全球平均水平高出260%,是全球最大泡沫。这种说法过于夸张和缺乏支撑。

中国楼市经历了风云激荡的20年,商品房累计销售金额约在65万亿元,其中绝大部分为2010年之后所销售。因此,中国楼市市值可能在120万亿-150万亿元。另据国家统计局调查,2015年底中国城镇居民人均财富约14.5万元,其中不动产占比约65%。考虑到中国居民银行储蓄等动产的规模,我们也可大致推算出不动产市值。截止到2016年底,中国个人住房按揭余额和公积金贷款余额相加约20万亿,从按揭率、按揭违约率和按揭早偿率看,迄今为止,尽管中国楼市局部泡沫化,但总体金融风险基本可控,只要调控节奏得当,中国金融体系有充裕的斡旋余地来应对楼市调整。

如何看待中国楼市的库存状况?

这轮楼市回暖,大约是在2015年9月份开始,在2016年全年维持了高热度。因此去库存化刚刚经历了5个季度,去化约2.5亿-3亿平米。但从2016年全年的在建面积、新开工面积和待售面积看,中国楼市的去库存化问题略有缓解但未有根本逆转。楼市库存不仅存在于商品房,很可能也存在于保障房和棚改房领域。楼市巨大库存不是短期形成的,也绝非可迅速消化的问题。

如何看待和中国楼市相关的金融环境?

有几点是明显的,一是随着美联储的加息和缩表,其他国家的央行也将被迫收紧流动性,中国央行也不例外,流动性可能稳中趋紧,利率趋升。

二是金融要稳要活,金融监管强化和金融风险宣泄并行,房地产去杠杆去库存仍将延续。

三是各种稳健的现金管理计划的收益率将持续上升,有可能替代房产成为更实际可选的投资选择。

在北欧、日本和中国香港都曾出现过楼市的重大拐点,领先于楼市拐点出现之前大约2-3个季度,这些经济体都出现了M2增速跌破10%的现象。当下中国M2增速已从高速增长逐渐回落至10.2%,并且看上来增速还将放缓。此外就是利率和汇率的变动,相信银行理财收益率很快将升至5%甚至更高,而人民币汇率则可能相对稳定。这将逐渐迫使大多数人意识到,稳健的准现金产品是拐点期的王者。

结论是,中国一度风起云涌的房地产爆发增长期可能已在逐渐远去,一度神话的炒房暴富术可能也将明显退潮,次贷危机后一度异常宽松的货币政策也在明显转向。

这些因素决定了继续炒房惯性思维,有可能不仅无趣,也可能危险而无益。

现在需要唤醒的意识是,不要再以为钱不值钱,随着美联储和中国央行陆续告别高速发钞期,钱会越来越值钱,挣钱会越来越不容易,过于高估的不仅是楼市,也有岌岌可危的科技股泡沫。
回复 支持 反对

使用道具 举报

6663

主题

1万

帖子

1万

积分

15.海豹

Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15Rank: 15

精华
2
威望
0 点
银滩元
31303 个
贡献值
33381 点
银滩币
2 个
时长
2269 小时
 楼主| 发表于 2017-5-17 11:29:56 | 显示全部楼层

暴财经 作者:暴哥

中国到底缺不缺房子?

探讨这个问题,我们就得引入一个空置率的概念。根据百度百科的定义,空置率指的是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率多少是健康的呢?

根据发达国家的标准,空置率在10%以内都算,比较合适。老龄化越严重的地区,空置率相对越好,比如德国是8%,日本最新的数据超过13%。

那么我们中国的住房空置率处在一个什么水平上呢?

关于中国的空置率据暴哥所知,有如下几个统计数据供大家参考:

第一个是:中国家庭金融调查与研究中心在2014年6月10日调查的数据:

2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%,其中六大城市重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。从区域差异看,三线城市住房空置率最高,为23.2%

第二个是:腾讯在2015年5月发起的《2015 年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。中国房地产报针对“一二级地产开发公司、代理行、营销机构、二手房中介、房产电商等”房地产行业内人士的定向调查则显示,目前一线城市空置率22%,二线城市24%。

暴哥找到了该报告,截取几张图片给大家看一下。该报告是,腾讯在196城统计了50万人的报告得出的结论:







第三个是方正证券在一份研报中调查的结果:







无论是哪一种分析或者调研结果,得出的结论都是我国目前的房子是不但是充足的,且就整体而言是过剩的。

那么,如果接下来我们的新增需求不能满足新增的供给,这房价会如何?而存量房目前仍然处于一个过剩的状态当中。

这时候有朋友会说了,整体过剩,不代表局部过剩,尤其是一二线热点城市,还是缺房子。对于这个问题我们的辩证地看,暴哥一直说的都是居住角度,从居住的角度来说,一二线城市够不够其实很难说。因为从人均的角度出发,一线城市已经满足了,甚至超过了30平米的宜居面积。

而未来除了新增的房屋和土地供给之外,暴哥一直说150公里半径的之内,在告诉交通轨道的链接之下,一二线城市的半径早已超出了目前的覆盖范围。雄安新县的出现,正是在150公里半径之内,由政府强力推动的一个房地产解决方案之一。

那存量人口博弈阶段,这些地方即使能够吸引人潮涌入,恐怕也难敌新增加的供给以及快速轨道覆盖下跨城市新增居住供给。

这么一来,与人口,也就是刚性需求相比,我国无论整体还是局部的空置率可能会越来越高,如果没有投资性、投机性需求的填入,这房子恐怕真的要在老龄化、少子化的未来成为像马云嘴里所说的,和大葱一样,随便买。

大家都知道现在市场钱比较紧,很多人都想着央行给点水喝,但是从今年的房贷数字来看,似乎钱从来不曾少过。

靠人,房子或许填不满;靠钱确实绝对能填的满。因此,其实未来的房地产发展只要看钱多钱少,看银行的管控力度就足够了。其他的行政手段,可能更多的作用是是,通过增量预期来化解短期人们对于楼市的上涨预期而已。


回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

快速回复 返回顶部 返回列表