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房价每次暴涨 原来背后都有一股神秘力量在推动

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发表于 2017-5-10 16:16:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

中国房地产最有魅力的地方,就是各种百转千回波浪起伏之后,总有一股神秘的力量,将这个行当解救于水火之中。

中国地产发展其实只有很短的时间,2000年开始之后才真正的地产成为一个正规的行业在运营,这个行业在开始的前几年当然不会有问题,就像一个刚发育的小孩,看到什么吃到什么都是正常的。

01

房地产这行在中国经济快速发展这个大浪潮下,也在经历最快速的成长。

这个成长速度超过中国整体经济,这个也是理所当然,毕竟是小孩子,每天涨一点个头也是正常。

但是过了五年六年之后发现,这个速度还是快的惊人,惊人到其他行业不行的时候这个小孩还在涨个。

所以这个时候坊间就有这样的态度,不知道中国经济好在支撑房地产发展,还是房地产发展带动了中国经济。

再过个两年,发现房地产速度还是在扩张,但中国经济不错,但是却不如往年那么勇猛。

所以在2007年2008年左右,很多主流的观点就是中国经济离不开房地产。

这样的观点非常大众化,大众化到了都忘了房地产只有不到十年的时间,还是一个孩子,孩子长得快是正常的,

而强行让孩子太的比预期的还要快,那就是有问题的。

中国有一个俗得不能俗的成语叫拔苗助长,大概说的就是这么个道理。


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 楼主| 发表于 2017-5-10 16:16:53 | 显示全部楼层

02

后来的2008年发生了什么事大概都知道,百年一遇的全球经济危机来了。

整个地球的GDP都在这一年急速的收缩,这样的阴霾也飘散到了中国,但是对于中国经济好像不能接受这样的失败,不只不能接受失败,甚至不能接受速度一点点的放缓。

好在我们有一个强权式的政府,可以最大程度的调动举国资源来刺激经济的发展,所以就有了当初很火的四万亿政策。

花钱刺激是一个很好的模式,但是花钱在哪里好像是一个值得思考的命题。

这个时候房地产这个行当也进入了大家的视野,是的,这个过去一度飞速奔跑的少年,走在这个社会的最前面,闯在这个国家的最顶端,所以我们认为房地产是当下最值得金钱投资或者说金钱刺激的行业,所以四万亿都流入了各个地方政府。


后来政府靠着这些钱研发了城投债,四万亿变成了四十万亿,全部通过土地的方式转化为了地产。

但是忘了,房地产这行还是个孩子。

当然,这个孩子还是很争气的,虽然这一年吃的补品很多,但是好在底子很好,四万亿助推了行业快速扩张,也彻底带动了中国经济的二次腾飞,甚至一度速度还超过了预期,2009年的城市数据非常好看。

后来有人复盘这一次四万亿对于房地产的影响,我最喜欢陈劲松当时说的一句话:房地产再一次有了一个成功学经验,但是却失去了难能可贵关于失败的经验教训。

但是还是那句话,中国房地产的底子还在,所以一切都觉得没有问题。

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 楼主| 发表于 2017-5-10 16:17:46 | 显示全部楼层

03

后来,大概3年之后,我们发现问题开始出来。

三四线城市之前的土地供应太迅速,而人口导入并没有想象中那么勇猛,所以房地产这行有了一个传统行业都很头疼的名词,叫库存。

普通行业为什么这么痛恨库存,库存的存在代表着你产品研发失败,除了之前的生产成本都浪费了,而且后面还会持续产生仓储成本。

消费品行业降价促销看似福利百姓,其实是断臂求生存,而房地产库存更加痛苦的地方在于,生产成本浪费之余,你却没有回改的机会,而且仓储成本在借杠杆作用下百倍的放大。

库存堆砌大到惊人,到后面使得中央政府出尽大量的红利在扶持。

高铁、卫星城、购房补贴,各种政策层出不穷,甚至到最后停止部分城市的土地出让,可以见得当初库存的量有多么的大。

中央救市大概花了3年时间,解决了一点点问题,但是却没有彻底解决。

毕竟对于三四线城市,最基本的还要让人愿意去,这一点不解决,一切都没逻辑可以说起。


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 楼主| 发表于 2017-5-10 16:18:13 | 显示全部楼层

04

但是幸运的是,又有一股神秘的力量出现了。

从2014年开始,一线城市在房地产发展15年时间后,城市率先进入了置换需求的迭代,置换需求的威力来自于,不像年轻人空手买房子,而是卖了房子买房子,购买力瞬间提升,而且在可以贷款的房地产当下也得到成倍放大。

置换需求崛起给到城市最大的改变有两点:

第一是二手房市场的崛起且逆袭,从深圳开始到上海北京,二手房开始成为城市的霸主。

而第二个反应就是一线城市的房价激增。也就是从这几年开始,一线城市的房价在保持我们难以想象的速度每年的扩张。

这个价格提升是合理的,毕竟中国泱泱大国只有4个一线城市,但是这个价格提升产生了一个辅助效应叫“城市挤压”。

这个挤压叫,一线城市房价五万,所以我临着他的城市3万就是合理的。

这个逻辑很无理,但是在绝尘而起的房价面前,就变得那么的理所当然,

所以二线城市三线城市四线城市猛然间发现了这样一个逻辑游戏,去库存有了天然的推动力,而且让这样的推动力更加完美。

一切手段无原则的模仿一线城市,土地以制造地王为荣,鼓励举牌,并且争相进入限购城市行列,因为发现一旦颁布限购,去库存的速度反而更快了。

所以2015年、2016年这两年率先解套的是大量的二线城市,杭州甚至在2016年打出了一个标语庆祝杭州完成去库存目标。

这个标语在我面前就好像一个学生离开了慢班进入了快班,这是个好事,但是实在没必要宣传。

所以到了2017年的楼市发展,就进入了两级分化的模式,一线城市已然高高在上,二线城市火热发展,但是还有三四线甚至五线城市还有很长的路和库存要走。

中国房地产进入一个标准的纺锤体模式,虽然这时候这个行当还没满18岁,未成年。


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 楼主| 发表于 2017-5-10 16:18:43 | 显示全部楼层

05

2017年,对于三四线城市的楼市,又有了新的一股力量。

这股力量的名字叫城市群发展。

对的,所有人都知道一线城市很牛逼,所以政策就明显的告诉大家,一线城市不仅仅要带动二线,还要带动周边。

所以城市群的概念就出来了,逻辑也很简单,解决三四线,先从解救一线城市周边的三四线做起。

所以在2011年开始我们司空见惯的城市规划蓝图在2017年又开始浮现,唯一的差别是,那时候大家强调自己如何做大,这一次大家强调自己如何依附老大,语气态度措辞不尽相同,但是结余和当年都非常的类似:我会更好。

一号作品来自雄安新区,这个十八线的小明星瞬间成为了网红小鲜肉,出场费也是一夜之间飙升,秒杀二线城市已经是客气,比肩一线可能是目标诉求。

而后大概两个礼拜内,不同城市都纷纷表达自己要做某某某的雄安,我不想用跪舔这个词,但是臣服之心表露无遗。

毫无疑问,这会是第三股神秘的力量,但是从目前来看也是有效的。

中国房地产就是这样,总是能找到一股彪悍的力量让人成功,所以很多时候行业里面的我们也放弃了思考。


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 楼主| 发表于 2017-5-10 16:19:17 | 显示全部楼层

06

不仅仅是放弃思考现在,甚至放弃思考未来。

因为我感觉不用很久,当这第三股力量消失之后,后面第四股力量感觉又会到来。

一线城市在这一轮中房价被抑制,一个重要的动作是因为,最近一年的土地出让都来自郊区位置,城市老是卖犄角旮旯的房子,房价当然会被低估。

但是未来伴随着市中心的旧城改造,拆违力度升级,一线城市的核心区域产品慢慢开发之后,可能一线城市又会有一轮的上涨。

而这样的上涨似乎又像一个圆心,慢慢向两边扩散,套路和当初一样。

这一股力量我们甚至都可以看得到时间表,大概就是2020年,中国房地产就是有股神秘的力量,推波助澜在推动这个行当在快速发展,没人在乎这个行业哪怕到了2020年也不过20岁。

20岁的我还在啃老,第一次破处,第一次被甩,感觉分个手全世界都要塌下来。

而20岁的房地产,好像是历尽沧桑的老人,这个时候已然经不起任何的折腾,完全靠外力轮椅才是走上各种舞台。

回首过去,因为这个行当过去没有经历过一点点的失败,甚至不知道失败是什么味道,所以行业和行业里的我们来说,差不多已经放弃了思考。

但是也有人说,或许这个行业就适合胆大的,这个行业就热爱狂欢者,也许这个道理没有错,任何性格的人都可以在一个地方找到适合自己的舞台。

但让我忧伤的是,想太多到后面会不会成为被行业嘲笑的技能。

总有一股力量会救中国房地产,不论这股力量是否合理,但这股力量确实存在。


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