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北京房价开始降了吗?

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发表于 2017-4-12 21:25:33 | 显示全部楼层 |阅读模式
北京房价上涨势头被遏制,但暴跌不太可能,就算跌回2015年的价格估计也没大希望。房价将长期盘整,四环内已无地,二手房被冰冻,缩量稳价;五环外六环一带新盘放量,恐怕这是政府给的最后上车机会了。

影响房价未来走势的“王炸”
4月6日,住建部和国土资源部共同签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,《通知》明确规定,合理安排住宅用地供应,对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模,去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。《通知》要求各地根据库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序,对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。
4月7日,北京市就在房地产市场扔下了一颗颇具震撼力的“王炸”:根据北京市政府7日批准的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,计划今后五年北京供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求。其中,2017年北京计划供应住宅用地1200公顷,保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。这个数字,比今年2月份公布的2017年的住宅供地计划610公顷真正翻了一番。
为什么说这是“王炸”?因为土地供应短缺是北京房价2016年暴涨,2017年一季度罔顾严厉调控持续高烧不退的根本原因。
在土地供应,特别是住宅土地供应上,北京过去几年欠账太多。以商品房住宅用地为例,过去五年,不仅计划供应数不断调减,计划的完成更是不尽如人意。
除了2014年完成计划外,其他年份计划完成率维持在50%左右,2016年更是只完成了103公顷,不到计划的15%。
据北京市国土局的公开数据显示,2016年北京土地市场共实现44宗地块成交,同比减少66宗地,并创造了2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”以来的最低点;44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,跌至10年来的低谷;此外,44宗土地出让金合计852.51亿元,刷新了4年来的新低。其中住宅类用地2016年仅实现成交15宗,远远低于历年平均出让56宗住宅用地的水平。
同时,北京市2月份公布的2017年用地计划,计划数又比2016年的计划数少了一半,导致房地产市场出现了持续的恐慌。

北京其实很大
北京地区卫星地图。即使除去山区,北京仍然有7000平方公里平原。北京和廊坊之间大量的农地。这在东京、洛杉矶这样的超级城区基本是看不到的。
北京辖区面积1.6万平方公里,而实际建成区面积2000平方公里左右,土地开发率仅仅12.5%,比以土地开发吝啬著称的香港的25%还低。其实北京太大了,人人住别墅都不是问题。
我们计算下,北京按2500万人计算,如果人人住小洋楼需要2500万*30/0.5% = 1500平方公里。这个住宅区也只是1/10不到的北京辖区面积。完全可以像日本东京一样让多数家庭住house,但是实际上北京现在绝大部分土地还是处于农村状态,哪怕市区已经挤破了头(如果北京完全按1万人每平方公里的中国规划标准,全部建成可容纳1.6亿人)。
有人说北京城好大了!都五环六环了!超级城市了,不能再大了。但实际上,日本东京建成市区大约是北京的4~5倍。基本相当于北京、上海、广州、深圳这几个建成区直接拼接起来那么大。
不仅是东京,北京的城区面积跟韩国首尔、美国洛杉矶、日本名古屋,甚至大阪都有相当大的差距。
此外,一线城市不应该机械地受限于耕地保护政策,至少应该学习重庆的地票耕地置换制度。

北京版“八万五”计划?
北京增加供地消息一出,被很多人解读为类似于香港的“八万五建屋计划”,甚至喊出“崩盘论”。
1997年之前香港房价连续上涨,首任特首董建华在1997年发表的首份施政报告中宣布,计划每年供应不少于85000个住宅单位,当年香港建成的住宅单位是64400个。
2000年“八万五”住宅面市,结果时移世易,香港赶上1998年东南亚金融风暴,房地产泡沫破灭,加大供给是雪上加霜,房价一路低迷,直到2003年“非典”,砸下一个百年大坑。
按说房价下跌,应该万民欢喜吧,其实不然,香港市民恨死这个“八万五”计划了,导致了老董民望大跌,提前退休到政协养老。李嘉诚说过,房价再怎么涨,也没人跳楼;但房价一跌,肯定有人跳楼的。
信哉斯言!因为一个城市,平常发声大的是买不起房的年轻人,而沉默的大多数是有房供房的业主们。香港房价深度腰斩,导致大批购房的中产阶级业主沦为“负翁”,负资产一族,因为房屋总价跌破了首付,而房贷必须按时偿还,这意味着,一套房屋,债务已经超过了市值。
房价涨,政府挨骂;房价跌,政府更被骂成筛子。后来,香港政府逐步淡出“八万五”计划,大幅降低了住宅供应数量,现在香港房价超越1997年的高点,创出新高。

北京房价崩盘几无可能
但是,现如今把北京房地产市场置于“崩盘论”之中也是危言耸听。
如果认真解读数据的话,北京市加大供地是对2016年紧缩地根的一个调整,但远远谈不上大雨倾盆,不解渴,想要复制香港“八万五”的威力恐怕很难。因为香港房价大跌与其说是“八万五”,不如说是1998年东南亚金融危机的后遗症,加大供地只是加剧了下跌的趋势,而非Rain Maker。
从历史的五年供地计划总量来对比一下:2012年政府公布的2011-2015年的国有住宅建设用地供地计划是9300公顷;2017年政府公布的2017-2021年国有住宅建设用地供地计划是是6000公顷。现今的5年住宅供地计划,比起2012年时制定的的5年住宅供地计划,其实总量是缩减的,减少约1/3。
此外,目前的市场有三个因素作为变量:
第一,二手房大幅减少。
新近升格的房地产调控,处女贷,对二套房狠下杀手,杀的主要是改善性购房需求,就是很多中年中产的换房大计。改善性需求是卖一套再买一套,现在突然冷冻,不让他们买了,也就不会再卖手里的存量房。供需双减,极度缩量,政府冻市,相当大一部分二手房供给都被政府冰封,供应量也会锐减。目前的北京二手房成交量数据也支持这一点。二手房源大幅减少,很多刚需盘被迫转向一手房市场。二手房大幅缩量对冲了北京版“八万五”。
第二,商住房大幅减少。
调控继续加码,商住房又被团灭,把住房总供给量继续缩减一部分,大量购置商住房的需求也只能转向一手商品房市场。由于商住房的土地性质(商业用地只有40年使用权,且不能自动续期),总价比商品房较为便宜,这几年如火如荼。从销售数据看,商住房已发展成一个与商品房住宅平行的市场。北京商住房成交套数从2010年的19077套一路飙升到2016年的67609套。2016年,商住房成交量占北京新房总成交量的58.7%,半壁江山。商住房大幅缩量对冲了北京版“八万五”。
第三,产权房里相当一部分是保障房。
大规模的保障房计划出自2010年史上最严的房地产调控之后,政府采用积极财政政策,大规模兴建保障房拉动投资。2011年喊出1000万套的建设任务后,声势煊赫,但投放市场之后,依然无力抑制2015年的房地产暴走。北京市推出形形色色的保障房,满足不同层次的居住需求,有廉租房、公租房、经济适用住房、定向安置房、两限房、自住型商品房等等。这是效仿新加坡模式,大批兴建组屋,新加坡是典型的双轨制,大量人口居住在政府提供的仅有居住功能没有投资功劳的组屋里,另外的是价格贵得吓人的商品房,商品房是完全的市场化运行。
有钱人买商品房,没钱人住保障房,各得其所,两不相碍。这一轮北京市规划明确指出,推动住房用地供给侧结构性改革,促进完善购租并举的住房体系,实现“房子是用来住的,不是用来炒的”。未来五年加快供地新建住房的产权类住房中,商品房约占70%,其余30%是保障房。这意味着,每年的20万套产权房里,商品房数量是14万套。
除了保障房,此外就是150万套里的50万套租赁房,大约每年10万套。中央说居者有其屋,是保障居民的居住权,而非承诺每个人都能在一线城市拥有私人产权,后者在任何国家都是一个美好的梦。当年轻人立足大城市时,能拥有一个温暖的家,不必被住房焦虑压垮,当他在大城市打拼成功,积累了一定财富,再由租赁房转到保障房,保障房转到商品房,三级跳,实现拥有一套私人恒产的中国梦。

总结一下北京版“八万五”规划:五年供给150万套住房,平均每年30万套,其中:10万套租赁房,6万套保障房,14万套商品房。总供给就这么大盘子。
综上,北京版的“八万五”,出手温柔,脉脉含情,崩盘论恐怕是一厢情愿。与近几年相比温和放量,但与历史相比,总量供给依然保守,毕竟北京城市化的野蛮成长期已经过去,人口总量控制与合理疏散到新区,也是同一框架下的政策目标。

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 楼主| 发表于 2017-4-12 21:26:21 | 显示全部楼层
随着雄安新区的设立,北京房价下降才符合逻辑。
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估计三年后才有分晓。
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北京的高房价,深受其害的还是当地人,外地人就更不用说了。
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@光远看经济
在全球任何一个地方,房子本来就是重要的投资品,投资房地产很正常。房子是住的,但不能说房子不能投资!反而,在全球任何地方,炒地的倒真的很少,除了香港,就是我大陆了。
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